Nonostante alcune moratorie sui pagamenti di mutui siano ancora in essere, il num
ero dei pignoramenti è salito nuovamente a febbraio di circa il 6% rispetto a gennaio.
Il dato è abbastanza sorprendente perchè molti sono stati gli sforzi da parte dell'amministrazione e da parte delle banche per fermare questa tendenza.
Il dato della Florida è particolarmente significativo perchè dimostra come le moratorie possano solamente dilazionare un problema che però non può scomparire, infatti scaduta la moratoria a febbraio i pignoramenti hanno ripreso a crescere di circa il 14%.
Le situazioni più preoccupanti si verificano nello stato del Nevada, dove si registra il tasso di pignoramento maggiore con un pignoramento ogni 70 case, seguito da Arizona, California e Florida con un pignoramento ogni 150-200 case.
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Il crollo immobiliare coinvolge i centri commerciali e gli edifici finanziari
Insolvenze raddoppiate in un anno
L'indice di fiducia delle piccole imprese perde a febbraio un punto e mezzo, scendendo a 82,6.
Le dieci componenti dell'indice sono tutte peggiorate rispetto allo
stesso mese del 2008, con una diminuzione senza precedenti delle aspettative riguardanti le vendite future.
Rispetto a gennaio sono invece leggermente migliorati, seppur rimanendo in territorio negativo, le aspettative sugli utili e quelle sull'occupazione.
A pesare negativamente sull'indice a febbraio sono le aspettative sull'andamento dell'economia in generale e quelle riguardanti le vendite attese, queste ultime fanno segnare un nuovo record negativo nei 35 anni di storia dell'indice.
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Piccole imprese soffrono
Ora è il turno degli imprenditori del settore edile a richiedere gli aiuti di stato.
Entro aprile, il governo federale prevede di approvare un piano per rifinanziare gli edifici ad uso ufficio ed i centri commerciali a richio di fallimento. La dimensione dell'intervento sarà probabilmente enorme: la settimana scorsa il governatore della Federal Reserve, Ben Bernanke, ha accennato ad un credito di mille miliardi di dollari.
L'obiettivo, ha dichiarato, è evitare una "crisi imminente" che potrebbe dilagare ben oltre i cartelli "Affitasi" ed i negozi chiusi nei centri commerciali. Per ora, le insolvenze del settore commerciale sono poche. Ma il numero degli uffici vuoti sta raggiungendo livelli record, secondo alcune stime, e le banche sono esposte con 1720 miliardi di dollari di mutui immobiliari al settore commerciale, alla data del 18 febbraio.
Altrettanto significativo, molte compagnie assicurative e fondi pensione hanno investito nel settore e sono ora esposte a questo richio.
"La questione è urgente", dichiara Kenneth Rosen, professore alla University of California in Berkeley. "E' importante prendere provvedimenti prima di avere un altro problema".
300 miliardi di dollari di debito
Quest'anno circa 300 miliardi di dollari di debito dovranno essere rifinanziati dalle banche commerciali. Dato il calo dell'economia, molte imprese immobiliari potrebbero non essere in grado di sopravvivere senza il rifinanziamento dei mutui a tassi migliori e che rispecchino maggiormente le condizioni economiche correnti. Ma le banche sono sempre più restie a rifinanziare a causa del crollo del valore degli immobili.
Ogni aiuto agli imprenditori edili, alcuni dei quali sono famosi per il loro stile di vita stravagante (pensate a Donald Trump), farebbe comunque parte del salvataggio delle banche.
"Le banche sono esposte in misura significativa", dice Mr. Rosen.
Per poter liberare il denaro per il settore immobiliare commerciale, il Tesoro e la Federal Reserve starebbero per attivare un programma federale chiamato Term Asset-backed Loan Facility (TALF) il prossimo mese. Questo programma è già attivo per il finanziamento delle obbligazioni strutturate legate alle carte di credito ed ai prestiti per l'acquisto di autoveicoli.
Grattacieli e fondi pensione
La preoccupazione riguardante il mercato immobiliare del settore commerciale riguarda non soltanto le banche ma anche le compagnie assicurative ed i fondi pensione che hanno investito in immobili o fatto prestiti ai costruttori.
"Ora, in qualche maniera, c'è il potenziale perchè la crisi finanziaria dilaghi anche al settore assicurativo e dei fondi pensione", dice Jon Southard di CBRE Torto Wheaton Research, una società di ricerca del settore immobiliare.
L'impatto della recessione si è già fatto sentire. Il mercato delle obbligazioni strutturate legate ai mutui, chiamate Commercial Mortgage Backed Securities, è fermo dal luglio scorso. Ora, anche le obbligazione con rating migliore, per quelle imprese viste come sostanzialmente senza rischio, valgono così poco da rendere dall'11% al 12% di tasso di interesse.
Il rischio è che qualche grossa banca sia costretta a vendere i titoli in suo possesso, deprimendo il mercato, sostiene Mr. Southard. "Le banche non sono necessariamente investitori di lungo periodo", aggiunge.
Senza nuovi prestiti a disposizione dei nuovi edifici commerciali, "tutto sarà rimandato", dice Rosen. "Non ci saranno nuove costruzione nel 2010 o 2011".
Molti dei problemi dei magnati immobiliari sono causati dalla recessione. A seguito dei licenziamenti, le imprese stanno riducendo lo spazio necessario da dedicare ad ufficio. Lo spazio di uffici vuoti alla fine del 2008 è salito al 14%, dal minimo del 12,5% registrato a metà 2007, secondo Southard.
"Ma pensiamo possa salire al 20% nel 2011" dice. Sarebbe un record di tutti i tempi.
Affitti più bassi?
A seguito dell'aumento dei cartelli "Affittasi" fuori dagli edifici per uffici, gli affitti probabilmente scenderanno. "Prevediamo un calo a due cifre nei prossimi tre anni", dichiara Southard.
Un esempio di come il mercato è peggiorato: la torre John Hancock a Boston. Broadway Partners comprò la torre di vetro blu e argento per 1,3 miliardi di dollari nel 2006. Oggi, basandosi sugli affitti e le previsioni di occupazione dell'area metropolitana di Boston, potrebbe valere da 575 a 735 milioni di dollari, dice Victor Calanog, direttore della ricerca a Reis, una società di consulenza immobiliare di New York.
"Quando l'edificio fu acquistato, fu un anno molto buono, ed il prezzo era ragionevole, se gli anni buoni fossero durati", dice Mr. Calanog.
A Miami, gli affitti di uffici sono scesi ai livelli del 2003, dice Tere Blanca, presidente ed amministratore di Blanca Commercial Real Estate Inc. Gli uffici vuoti sono il 13% del totale.
Vetrine vuote nei centri commerciali
Problemi sono apparsi inaspettatamente anche nei centri commerciali. Nei grandi centri commerciali gli spazi vuoti hanno raggiunto il 7,1% nel quarto trimestre del 2008, il livello più alto dal 2000, secondo Reis. "Stanno soffrendo in quanto, per la prima volta in 17 anni, i consumi stanno diminuendo.
Quando un centro commerciale perde un commerciante al dettaglio, l'effetto può espandersi agli altri commercianti nella stessa area.
"I negozi vuoti in un centro commerciale spaventano i clienti alla stessa maniera delle abitazioni abbandonate", dice Todd Sinai, professore alla Wharton School della University of Pennsylvania di Philadelfia. "Quindi se un commerciante smette di vendere non si riescono a trovare nuovi affittuari".
In alcuni casi, i gestori dei centri commerciali sono insolventi sui propri mutui. Il gestore della Promenade at Dos Lagos in Corona, California, ha saltato due pagamenti. Ma Joshua Poag, dice tramite email che l'azienda non ha problemi nei suoi altri otto centri commerciali. In effetti, il tasso di insolvenza sui mutui commerciali è soltanto dell'1% in questo momento.
"Il problema è il rifinanziamento", sostiene Rosen
Opportunità fra le macerie
Almeno un investitore immobiliare senza debiti, il Gaedeke Group di Dallas, Texas, vede l'odierna situazione come un'opportunità.
"Stiamo pensando di fare degli investimenti", dice Belinda Dabliz, vice presidente del leasing. "C'è molto debito da rifinanziare, e manca un modo per poterlo ristrutturare".
Ma se gli aiuti del governo non arrivano, "vedremo un'ondata di insolvenze", sostiene Rosen.
Ciò significa che imprenditori immobiliare del tipo di Mr. Trump o Mort Zuckerman, che conducono uno stile di vita da ricco e famoso, chiederanno aiuto al governo?
"La forte speranza è che ogni operatore nei mercati in difficoltà sopravviva a questa crisi in qualche maniera", dice Calanog. "La difficoltà sta nell'assicurarsi che coloro i quali si sono comportati in maniera sbagliata, hanno prestato, preso in prestito o pagato troppo, siano penalizzati, altrimenti entriamo nella classica sfera del "moral hazard".
Real estate woes seep into malls, office tower
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Insolvenze raddoppiate in un anno
Fondamentali della finanza strutturata USA
Conseguenze dei pignoramenti: case in vendita a 1 dollaro
Continua a salire il tasso di disoccupazione negli Stati Uniti che ha raggiunto a febbraio l'8,1%, il livello più alto dal dicembre del 1983.
Il primo grafico a fianco ci permette invece di osservare la situazione sotto il profilo dell'occupazione e ci mostra un quadro ancora peggiore.
Il numero totale degli occupati è infatti diminuito a febbraio di circa il 3% rispetto all'anno precedente, livello ben peggiore della recessione del 1981-82 che ebbe come massimo una diminuzione dell'1,5% ed anche della recessione del 1973-75 che raggiunse un calo del 2%.
Per vedere livelli così bassi si deve tornare alle tre recessioni successive alla seconda guerra mondiale, le quali raggiunsero un tasso negativo di circa il 3%; considerando però che le previsioni sono per un ulteriore peggioramento anche queste recessioni sarebbero superate in gravità.
Nel secondo grafico sono invece rappresentati i livelli raggiunti dall'occupazione nei mesi successivi dall'inizio della recessione.
Possiamo notare come la recessione corrente sia, sotto questo profilo, la più grave del dopoguerra, avendo visto, dal suo inizio, la percentuale maggiore di perdita di posti di lavoro.
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Employment situation gen-09
Occupazione e PIL in recessione
"The US dollar shortage in global banking" è uno studio appena pubblicato dalla
BIS, Bank for International Settlement, il quale indaga le cause che hanno portato alla improvvisa scarsità di dollari nel sistema bancario globale verificatasi alla fine di settembre 2008.
L'aumento delle posizioni in valuta straniera, in larga misura dollari, da parte delle istituzioni bancarie inizia sul finire dell'anno 2000 per poi crescere a ritmi sempre più elevati, dal 10% del 2001 fino ad arrivare ad un aumento del 30% nel 2007, ed è localizzato soprattutto nel settore bancario europeo.
Le banche europee hanno, per tutto questo periodo, fatto affidamento innanzitutto sulla raccolta da parte della vasta rete di filiali per poi tramite operazioni di currency swaps convertire le divise locali (sterline, euro e franchi svizzeri) in maniera da poter finanziare i loro attivi, denominati in dollari, per importi sempre crescenti.
Inoltre le banche facevano affidamento sui finanziamenti interbancari e su quelli ottenuti dalla banca centrale.
Così è aumentato però di molto il rischio collegato agli strumenti utilizzati per reperire i dollari, sia per quanto riguarda i finanziamenti interbancari che per quanto riguarda le operazioni di currency swaps.
Inoltre a questo bisogna aggiungere il rischio temporale derivante dal fatto che la gran parte dei finanziamenti erano a breve termine mentre gli investimenti erano sul lungo periodo.
A partire dall'agosto 2007 con il primo collasso del sistema dei finanziamenti interbancari iniziarono le difficoltà da parte delle banche a trovare nuovi finanziamenti facendo crescere così il ricorso ai finanziamenti da fonti non bancarie e rendendo più costoso il ricorso ai currency swaps.
A rendere poi la corsa per l'accaparramento di dollari sempre più difficile è il fallimento di Lehman Brothers, a cui fecero seguito il ritiro dai mercati finanziari di grosse quantità di denaro da parte dei fondi d'investimento e soprattutto da parte di alcune banche centrali dei paesi emergenti, le quali sottrassero questi fonda ai mercati internazionali per destinarli al proprio sistema bancario nazionale.
la ricerca completa può essere scaricata a questo link:
The US dollar shortage in global banking
vedi anche:
Perchè non riuscite ad ottenere un prestito
Fondamentali della finanza strutturata USA
