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Ora è il turno degli imprenditori del settore edile a richiedere gli aiuti di stato.

Entro aprile, il governo federale prevede di approvare un piano per rifinanziare gli edifici ad uso ufficio ed i centri commerciali a richio di fallimento. La dimensione dell'intervento sarà probabilmente enorme: la settimana scorsa il governatore della Federal Reserve, Ben Bernanke, ha accennato ad un credito di mille miliardi di dollari.

L'obiettivo, ha dichiarato, è evitare una "crisi imminente" che potrebbe dilagare ben oltre i cartelli "Affitasi" ed i negozi chiusi nei centri commerciali. Per ora, le insolvenze del settore commerciale sono poche. Ma il numero degli uffici vuoti sta raggiungendo livelli record, secondo alcune stime, e le banche sono esposte con 1720 miliardi di dollari di mutui immobiliari al settore commerciale, alla data del 18 febbraio.

Altrettanto significativo, molte compagnie assicurative e fondi pensione hanno investito nel settore e sono ora esposte a questo richio.

"La questione è urgente", dichiara Kenneth Rosen, professore alla University of California in Berkeley. "E' importante prendere provvedimenti prima di avere un altro problema".

300 miliardi di dollari di debito

Quest'anno circa 300 miliardi di dollari di debito dovranno essere rifinanziati dalle banche commerciali. Dato il calo dell'economia, molte imprese immobiliari potrebbero non essere in grado di sopravvivere senza il rifinanziamento dei mutui a tassi migliori e che rispecchino maggiormente le condizioni economiche correnti. Ma le banche sono sempre più restie a rifinanziare a causa del crollo del valore degli immobili.

Ogni aiuto agli imprenditori edili, alcuni dei quali sono famosi per il loro stile di vita stravagante (pensate a Donald Trump), farebbe comunque parte del salvataggio delle banche.

"Le banche sono esposte in misura significativa", dice Mr. Rosen.

Per poter liberare il denaro per il settore immobiliare commerciale, il Tesoro e la Federal Reserve starebbero per attivare un programma federale chiamato Term Asset-backed Loan Facility (TALF) il prossimo mese. Questo programma è già attivo per il finanziamento delle obbligazioni strutturate legate alle carte di credito ed ai prestiti per l'acquisto di autoveicoli.

Grattacieli e fondi pensione

La preoccupazione riguardante il mercato immobiliare del settore commerciale riguarda non soltanto le banche ma anche le compagnie assicurative ed i fondi pensione che hanno investito in immobili o fatto prestiti ai costruttori.

"Ora, in qualche maniera, c'è il potenziale perchè la crisi finanziaria dilaghi anche al settore assicurativo e dei fondi pensione", dice Jon Southard di CBRE Torto Wheaton Research, una società di ricerca del settore immobiliare.

L'impatto della recessione si è già fatto sentire. Il mercato delle obbligazioni strutturate legate ai mutui, chiamate Commercial Mortgage Backed Securities, è fermo dal luglio scorso. Ora, anche le obbligazione con rating migliore, per quelle imprese viste come sostanzialmente senza rischio, valgono così poco da rendere dall'11% al 12% di tasso di interesse.

Il rischio è che qualche grossa banca sia costretta a vendere i titoli in suo possesso, deprimendo il mercato, sostiene Mr. Southard. "Le banche non sono necessariamente investitori di lungo periodo", aggiunge.

Senza nuovi prestiti a disposizione dei nuovi edifici commerciali, "tutto sarà rimandato", dice Rosen. "Non ci saranno nuove costruzione nel 2010 o 2011".

Molti dei problemi dei magnati immobiliari sono causati dalla recessione. A seguito dei licenziamenti, le imprese stanno riducendo lo spazio necessario da dedicare ad ufficio. Lo spazio di uffici vuoti alla fine del 2008 è salito al 14%, dal minimo del 12,5% registrato a metà 2007, secondo Southard.

"Ma pensiamo possa salire al 20% nel 2011" dice. Sarebbe un record di tutti i tempi.

Affitti più bassi?

A seguito dell'aumento dei cartelli "Affittasi" fuori dagli edifici per uffici, gli affitti probabilmente scenderanno. "Prevediamo un calo a due cifre nei prossimi tre anni", dichiara Southard.

Un esempio di come il mercato è peggiorato: la torre John Hancock a Boston. Broadway Partners comprò la torre di vetro blu e argento per 1,3 miliardi di dollari nel 2006. Oggi, basandosi sugli affitti e le previsioni di occupazione dell'area metropolitana di Boston, potrebbe valere da 575 a 735 milioni di dollari, dice Victor Calanog, direttore della ricerca a Reis, una società di consulenza immobiliare di New York.

"Quando l'edificio fu acquistato, fu un anno molto buono, ed il prezzo era ragionevole, se gli anni buoni fossero durati", dice Mr. Calanog.

A Miami, gli affitti di uffici sono scesi ai livelli del 2003, dice Tere Blanca, presidente ed amministratore di Blanca Commercial Real Estate Inc. Gli uffici vuoti sono il 13% del totale.

Vetrine vuote nei centri commerciali

Problemi sono apparsi inaspettatamente anche nei centri commerciali. Nei grandi centri commerciali gli spazi vuoti hanno raggiunto il 7,1% nel quarto trimestre del 2008, il livello più alto dal 2000, secondo Reis. "Stanno soffrendo in quanto, per la prima volta in 17 anni, i consumi stanno diminuendo.

Quando un centro commerciale perde un commerciante al dettaglio, l'effetto può espandersi agli altri commercianti nella stessa area.

"I negozi vuoti in un centro commerciale spaventano i clienti alla stessa maniera delle abitazioni abbandonate", dice Todd Sinai, professore alla Wharton School della University of Pennsylvania di Philadelfia. "Quindi se un commerciante smette di vendere non si riescono a trovare nuovi affittuari".

In alcuni casi, i gestori dei centri commerciali sono insolventi sui propri mutui. Il gestore della Promenade at Dos Lagos in Corona, California, ha saltato due pagamenti. Ma Joshua Poag, dice tramite email che l'azienda non ha problemi nei suoi altri otto centri commerciali. In effetti, il tasso di insolvenza sui mutui commerciali è soltanto dell'1% in questo momento.

"Il problema è il rifinanziamento", sostiene Rosen

Opportunità fra le macerie

Almeno un investitore immobiliare senza debiti, il Gaedeke Group di Dallas, Texas, vede l'odierna situazione come un'opportunità.

"Stiamo pensando di fare degli investimenti", dice Belinda Dabliz, vice presidente del leasing. "C'è molto debito da rifinanziare, e manca un modo per poterlo ristrutturare".

Ma se gli aiuti del governo non arrivano, "vedremo un'ondata di insolvenze", sostiene Rosen.

Ciò significa che imprenditori immobiliare del tipo di Mr. Trump o Mort Zuckerman, che conducono uno stile di vita da ricco e famoso, chiederanno aiuto al governo?

"La forte speranza è che ogni operatore nei mercati in difficoltà sopravviva a questa crisi in qualche maniera", dice Calanog. "La difficoltà sta nell'assicurarsi che coloro i quali si sono comportati in maniera sbagliata, hanno prestato, preso in prestito o pagato troppo, siano penalizzati, altrimenti entriamo nella classica sfera del "moral hazard".

Real estate woes seep into malls, office tower

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