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All'apice della bolla immobiliare, il gigante dei fondi pensione della California, Calpers, prese una decisione fatale: investì aggressivamente denaro nel mercato immobiliare. Come risultato, è oggi uno dei maggiori proprietari di terreni edificabili in America. In parte a causa di questi investimenti, il Fondo Pensione del Pubblico Impiego della California (Calpers), sta lottando per evitare uno dei peggiori declini su base annua dalla sua nascita nel 1932. Calpers ha perso circa un quarto dei suoi attivi dal 1 luglio, l'inizio di quest'anno fiscale. Il problema arriva in un momento di incertezza per il più grande fondo pensione pubblico della nazione, il quale è senza due dirigenti di alto livello da circa sei mesi. Calpers è pronto a nominare un nuovo dirigente questa settimana, hanno dichiarato persone informate.

Calpers sta ora avvertendo le città, paesi e scuole della California, che potrebbero dover raccogliere più denaro per coprire i pagamenti delle pensioni che il fondo garantisce a 1,6 milioni di dipendenti statali. Alcuni paesi stanno già tagliando i servizi comunali, e qualcuno da già la colpa ai costi di Calpers. Calpers nelle ultime settimane ha previsto perdite del 103% sui suoi investimenti immobiliari nell'anno fiscale finito il 30 giugno. Questo perchè Calpers non ha solamente investito il suo capitale, ma miliardi di dollari presi in prestito e che ora devono essere rimborsati anche se l'investimento diminuisce. In alcuni contratti, l'80% del denaro investito da Calpers era preso in prestito.

L'ultima crepa: data la necessità di generare denaro contante, una controllata di Calpers in difficoltà di nome LandSource ha iniziato a vendere la terra durante il peggiore mercato immobiliare dell'ultima generazione. Calpers potrebbe potenzialmente perdere quasi 1 miliardo di dollari su LandSource, 2,5 miliardi di dollari in un contratto concluso all'inizio di quest'anno, ed una delle più quotate transazioni immobiliari degli Usa mai concluse. LandSource è ora sotto il controllo della magistratura a causa della bancarotta.

Con 239 miliardi di dollari in attivi a giugno, il portafoglio di Calpers era maggiore di quello dei fondi govenativi di Russia, Sud Corea, Dubai e Cile messi insieme. Negli ultimi anni, Calpers è diventato molto più aggressivo degli altri fondi pensione nell'effettuare investimenti non tradizionali, mercato immobiliare, azioni straniere, addirittura terre forestali.

A meno che il rendimento di Calpers recuperi entro giugno, il fondo prevede che i contributi che le amministrazioni locali versano come partecipazione al fondo potrebbero iniziare a salire a partire dal 2010, facendo così diminuire il denaro a disposizione per la spesa in servizi. Alicia Munnell del Center for Retirement Research, Boston College, dice che la recessione potrebbe coinvolgere altri fondi pensione. "Anche nello scenario migliore... i contribuenti vedranno comunque aumentare i contributi ai fondi pensione."

Calpers nota che le sue proprietà commerciali, i quali sono valutati in circa 6 miliardi di dollari, inclusa una buona parte del Time Warner Center di New York, non sono state colpite così gravemente come gli investimenti residenziali. Insieme, investimenti residenziali e commerciali rappresentano circa un decimo del portafoglio totale del fondo che si aggira intorno ai 182,6 miliardi di dollari. Il suo portafoglio immobiliare è sceso del 14,4% da settembre 2007 a settembre 2008, contro un incremento del 5,3% del benchmark di riferimento.

Calpers evidenzia anche il fatto di essere un investitore a lungo termine e può quindi recuperare le perdite in futuro, così come ha recuperato le perdite seguenti lo scoppio dela bolla dei tecnologici alcuni anni fa'. "Nessuno sul mercato sapeva quanto velocemente il mercato immobiliare sarebbe sceso, non la Federal Reserve, non il Tesoro", ha dichiarato Ted Eliopoulos, responsabile del portafoglio immobiliare di Calpers, in un intervista. Il fondo ha anche aggiunto "controlli e contrappesi" sulle decisioni riguardanti gli investimenti immobiliari, ha detto Mr. Eliopoulos. "Calpers ha sempre inteso imparare dalle recessioni", ha dichiarato.

I dettagli dei contratti immobiliari di Calpers, e l'identità di alcuni costruttori immobiliari sui quali ha investito, stanno solo iniziando a venire alla luce. Questo perchè gli investimenti sono stati spesso effettuati tramite imprese con nomi opachi come "Fondo Sentiero di Crescita Focolare Domestico", e Calpers non rilascia dettagli di molte delle imprese di sua proprietà.

Negli ultimi anni Calpers ha investito in:

Tre grandi lotti vicino Phoenix, uno dei mercati più colpiti della nazione. Il mese scorso, Calpers ha abbandonato uno dei tre progetti, dopo aver investito 140 milioni di dollari. Su uno degli altri, per iniziare ad avere un rendimento, il partner nell'investimento ha recentemente iniziato a vendere l'acqua proveniente dalla terra di proprietà. Un imponente blocco di terreni con una capienza di circa 8000 unità immobiliari vicino al piccolo paese di Mountain House, California, il mercato più "sottacqua" di tutta la nazione. (Circa il 90% dei proprietari di casa hanno un mutuo superiore al valore corrente delle proprie case, secondo FirstAmerican Corelogic.) Al 30 giugno, Calpers valutava l'investimento in negativo di 305 milioni di dollari, il che riflette il fatto che è stato ripagato del denaro preso in prestito per l'investimento. Circa 10000 acri vicino a Jacksonville, Florida. Il piano prevedeva la vendita di legno dalla proprietà, insieme ai lotti residenziali. Ma a causa del collasso del mercato immobiliare potrebbero passare cinque anni prima che si possano vendere i primi lotti.

Un solo anno particolarmente brutto per gli investimenti può avere serie conseguenze per il sistema previdenziale della California. Calpers ha recentemente stimato che se le sue perdite per l'anno fiscale corrente saranno superiori al 20%, ciò significherebbe un aumento dal 2% al 5% dei contributi nella busta paga dei lavoratori. Attualmente, i contributi pagati da un lavoratore pubblico sono il 13% della busta paga, ha dichiarato Calpers, il che è gia nella fascia alta dei fondi pensione pubblici, secondo gli analisti del settore. un aumento del 5% sarebbe il più grosso dai tempi della bolla dei tecnologici.

Le perdite nell'immobiliare non sono la ragione principale per la quale Calpers è nei guai. Il suo calo più significativo proviene dal mercato azionario: il suo portafoglio azionario è in calo del 41% in quest'anno fiscale. Ma Calpers ha indirizzato meno denaro nell'obbligazionario e circa il doppio nell'azionario e nell'immobiliare che la media dei fondi pensione, secondo i documenti di Calpers ed un'indagine del settore. Capers diventò più aggressivo nell'immobiliare dopo la bolla dei titoli tecnologici del 2000-2002. I suoi dirigenti decisero di aumentare gli investimenti nel mercato immobiliare e su quello azionario, trasferendo denaro da investimenti più sicuri, ma meno remunerativi, come le obbligazioni. Robert Carlson, un ex dirigente che ha lasciato il consiglio di amministrazione all'inizio dell'anno, dichiarò pubblicamente ai tempi: "Noi crediamo che non prendere rischi è il più grande rischio che si possa prendere".

Gli acquisti di terreni edificabili sono tra gli investimenti più rischiosi nel settore immobiliare. Non solo una proprietà può perdere di valore velocemente, ma, a differenza per esempio di un'azione, i terreni possono rimanere invenduti per mesi o anni. Amplificando il rischio, molti degli investimenti in terreni di Calpers sono stati fatti utilizzando denaro in prestito. Investire denaro preso in prestito funziona da leva: in un mercato in espansione, aumenta i rendimenti in quanto si guadagna non solo sul capitale proprio, ma su quello preso in prestito. Ma in un mercato calante, questa leva amplifica le perdite.

Per aiutarlo ad identificare gli investimenti più promettenti nel mercato immobiliare, Calpers si è rivolto ad un ristretto gruppo di soci con i quali aveva concluso dei contratti sin dal 1992, anche se su scala ridotta. "Gli investimenti inizialmente funzionarono a meraviglia", dice Barry Gross, presidente di Developers Research, una ditta di Irvine, California, che fece da consulente per alcuni dei primi e più piccoli investimenti di Calpers nei terreni. "Calpers ha pensato, 'Se possiamo farlo con 300 case, perchè non farlo per 3000'".

Michael McCook, responsabile all'epoca degli investimenti immobiliari di Calpers, propose di aumentare i rendimenti investendo più capitale preso in prestito. "Dissi che poteva aiutare durante i tempi buoni, ma che avrebbe peggiorato la situazione nei tempi cattivi", Mr. McCook ricorda di aver dichiarato in consiglio di amministrazione nel 2002. Investire denaro preso in prestito è normale nelle società di investimento edilizio. Mr. McCook dice che era convinto che Calpers sarebbe stato in svantaggio nel gareggiare per una fetta di questi contratti se non avesse migliorato i rendimenti tramite questa via.

Calpers aveva già fatto uso di denaro preso in prestito in contratti riguardanti proprietà commerciali. Tra il 2001 ed il 2002 aveva aumentato il limite permesso dal 25% al 50%. Nei contratti di investimento nelle proprietà residenziali, tradizionalmente Calpers non faceva uso di denaro preso in prestito. Ma nel 2005, venne autorizzato il ricorso ai prestiti per i contratti residenziali ad una media del 60%. Siccome la media viene applicata all'intero portafoglio immobiliare di Calpers, alcuni contratti raggiunsero l'80% di prestiti, ricorda Mr. McCook. Un livello molto più aggressivo di molti altri fondi pensione o imprenditori edili, secondo consulenti del settore e costruttori. Secondo Calpers gli altri fondi pensione hanno investito denaro preso in prestito nella stessa misura. L'incremento del ricorso al prestito corrisponde con il picco del mercato immobiliare. Nel 2004 e 2005 i prezzi delle case aumentarono anche fino al 30% in alcune aree.

Fino all'anno scorso, la strategia di Calpers funzionava. Attraverso i suoi soci il fondo concluse molti grossi e complessi contratti con imprenditori edili. La media dei rendimenti sugli investimenti immobiliari dal 2004 al 2006 è stata addirittura del 16%. In un classico contratto Calpers forniva i fondi ai suoi cosi, i quali compravano i terreni in accordo con il costruttore. La maggior parte dei fondi arrivava da Calpers, mentre il costruttore apportava tra il 10% ed il 15%, in cambio del diritto a comprare l'intera proprietà. Questo permetteva essenzialmente ai costruttori di controllare i terreni senza dover appesantire i propri bilanci. Mentre Calpers sperava di ottenere dei buoni rendimenti dalla vendita della terra ai costruttori in un mercato in crescita. I soci di Calpers lavoravano con imprenditori edili di grosse dimensioni come Hovnanian Enterprise Inc. e Beazer Homes USA, secondo due persone informate.

Quando il mercato immobiliare cambiò direzione, contratti che un tempo sembravano ottimi iniziarono a rivelare la loro parte oscura, in quanto Calpers aveva accettato termini di contratto che lo esponevano a rischi maggiori in caso di un mercato al ribasso. Per esempio, Calpers garantì per un prestito di 1,7 miliardi di dollari relativo a più contratti. Normalmente, il garante è il costruttore, il che significa essere soggetti a fallimenti. Essendo garante, Calpers usava la sua solida reputazione per ottenere minori costi sui prestiti. Ma ora, che i progetti sono in difficoltà, la garanzia significa per Calpers immettere nuovi fondi per progetti i quali sarebbe forse preferibile abbandonare. Più il mercato immobiliare cresceva, più i contratti aumentavano di valore. Il più grosso fu LandSource, l'investimento da 2,5 milioni di dollari ora in bancarotta.

Per LandSource, Calpers si unì a Lennar Corp., il gigante delle costruzioni con base a Miami. Lennar era conosciuto nel settore per il suo uso sofisticato dei contratti. Il contratto LandSource prese forma nel 2006, quando Victor MacFarlane, uno degli investitori di lunga data di Calpers, chiese a Lennar se fosse interessato a vendere una grossa parte dei suoi 15000 acri di terreno a Newhall Ranch, al nord di Los Angeles. I co-proprietari di Newhall Ranch, Lennar e LNR Property corp., un'unità di Cerberus Capital, erano intenzionati a vendere. Nello stesso periodo, l'amministratore delegato di Lennar, Stuart Miller, suggeriva che il gia debole mercato immobiliare avrebbe potuto peggiorare. In una conferenza nel settmbre 2006 egli, a proposito degli acquisti immobiliari, dichiarò: "Al momento non ci sono i presupposti di una qualche opportunità di acquistare qualcosa di strategico". Il contratto LandSource si compose quindi di 970 milioni di dollari di una società fondata da Calpers, e 1,5 miliardi di dollari in prestito. Lennar e LNR ricevettero 707 milioni di dollari in contanti ed il 16% delle partecipazioni a testa. La società di Calpers, che era diretta da Mr. MacFarlane e da Weyerhauser Realty Investor, un'unità del gigante della produzione di legname, ottenne il 68%. Mr. MacFarlane, l'uomo che propose il contratto, aveva un'ottima reputazione all'interno di Calpers. "Victor MacFarlane era molto conosciuto e rispettato dai membri del consiglio di amministrazione e dall'amministratore delegato", dice Russell Read, responsabile ai tempi degli investimenti di Calpers, che abbandonò a giugno ed ora dirige la C Change Investments, la quale investe in aziende che promuovono tecnologie per la protezione dell'ambiente. Mr. Read si prende la responsabilità per aver dato il via libera al progetto LandSource. "Abbiamo basato il nostro giudizio sulla ricerca, sul nostro giudizio personale e sulle esperienze passate di MacFarlane", dichiara. Si rivelò un brutto momento per l'acquisto di terreni. Nell'estate del 2007, solo pochi mesi dopo la conclusione di LandSource, il mercato immobiliare americano iniziò la sua storica caduta. LandSource entrò in bancarotta all'inizio di quest'anno. Mr. MacFarlane ha rifiutato ogni commento. Ma in passato da dichiarato di essere stato al corrente che il mercato era in declino ma che vedeva LandSource come un investimento a lungo termine che avrebbe dato i suoi rendimenti dopo una decina di anni o più. Un portavoce di Calpers ha recentemente dichiarato: "Stiamo monitorando LandSource nel processo per bancarotta e proteggendo i nostri interessi". Un avvocato di LandSource ha detto che l'impresa ha pianificato di vendere delle piccoli porzioni di terreno, ma di preservare il grosso di Newhall Ranch.

A seguito delle perdite, Calpers sta portando avanti dei cambiamenti riguardanti il processo decisionale. Nel febbraio 2007, poco dopo l'insediamento di Mr. Eliopoulos a capo del settore immobiliare di Calpers, il gruppo ha posto delle nuove regole richiedendo che i contratti siano esaminati tre volte, da un comitato interno, una fiduciaria indipendente ed alla fine da un consulente esterno. In precedenza, la gran parte della supervisione proveniva dallo staff o da consulenti di Calpers. Calpers sta creando un nuovo database per seguire più da vicino "contrappesi e diversificazioni" nel portafoglio immobialiare. Sta anche proponendo di ridurre l'ammontare massimo di denaro preso in prestito da poter utilizzare nei contratti immobiliari, e di ridurre le garanzie sui prestiti. Secondo George Diehr, vice presidente di Calpers, in futuro il fondo avrà meno fondi investiti nell'immobiliare, anche se questo è parzialmente dovuto al fatto che le sue proprietà sono scese di valore. "Certamente rimane la possibilità che altre proprietà vengano messe in vendita", ha dichiarato. "Stiamo facendo le analisi in questo momento".

Risky, ill-timed land deals hit Calpers

vedi anche:
L'orso morde i fondi pensione