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"Vuoto", dice Jack Rodman, un esperto immobiliare, mentre indica, dalla finestra del suo ufficio al quarantesimo piano, un prisma di color argento che si innalza verso il cielo di Pechino. "Un bellissimo edificio, ma neppure un inquilino, completamente vuoto". "Vuoto". Questo è il ritornello mentre il suo dito saltella da un edificio all'altro, sempre più velocemente, e solamente pochi di essi sono a malapena occupati scarsamente.

L'espansione immobiliare ha avuto inizio a Pechino precedentemente alle Olimpiadi, riempiendo la seria capitale comunista di prodezze architettoniche angolate che primeggiavano sulle prime pagine dei giornali di design. Ora, a sei mesi dalla fine delle Olimpiadi, la città continua ad impressionare di notte, grazie ai neon ed alle luci diffuse sino all'orizzonte. Di giorno, invece, è evidente che molti sono edifici "invisibili", per usare un termine coniato durante l'espansione immobiliare degli anni '80 in Texas.

Secondo i calcoli di Rodman, 500 milioni di piedi quadri di edifici commerciali sono stati costruiti a Pechino dal 2006, più dell'intero spazio per uffici presente a Manhattan. E non sono inclusi i grossi progetti sviluppati dal governo. Egli sostiene che 100 milioni di piedi quadri di uffici sono sfitti, un'offerta per i prossimi 14 anni se venissero affittati ai ritmi migliori, dal 2004 al 2006, quando vennero occupati 7 milioni circa di piedi quadri all'anno.

"L'enorme sviluppo è stato senza precedenti nel mondo", dice Roadman, nato a Los Angeles ma che vive a Pechino e dirige una ditta chiamata Global Distressed Solutions. "E' una cosa contro logica, non ha nessun senso".

Le gru si scorgono ancora all'orizzonte, ma sempre più sono ferme, in attesa di nuovi finanziamenti per poter riprendere il lavoro. I cartelloni pubblicitari annunciano nuove attrazioni, "una iconica pietra miliare" o "paese delle meraviglie internazionale", che sono ancora da completare. Una zona commerciale in un progetto chiamato "La Vibrant shopping street" è vuota.

In un paese dove le proteste sono rare, i lavoratori immigrati si ritrovano di fronte a molti progetti in costruzione per dare voce alle loro proteste. "Il nostro datore di lavoro è scappato con il denaro ed è ora introvabile", dice Li Zirong, un lavoratore immigrato dalla provincia Shaanxi, che era responsabile di un edificio spettacolare con le finestre a forma di oblò.

Ciò che differenzia questo ciclo di espansione-recessione da quelli occidentali è il fatto che in Cina è assente la proprietà privata dei terreni, il che rende i governi locali soci di fatto dell'industria immobiliare, con grossi profitti derivanti dall'affito e dalla vendita dei terreni stessi.

Huang Yasheng, un economista del Massachusetts Institute of Technology, indica come responsabile della crisi il Partito Comunista Cinese e la sua resistenza verso una vera economia di mercato. "La mancanza di una riforma della terra ha alimentato la bolla immobiliare ed ora si sta riflettendo in negativo", dice Huang, autore di "Capitalismo con caratteristiche cinesi", pubblicato l'anno scorso. "Avrebbero dovuto esserci più controlli e contrappesi nei confronti dell'attività di acquisto dei terreni da parte del governo".

Il governo ha speso 43 milioni di dollari per le Olimpiadi, circa il triplo di qualsiasi altra città ospitante. Ma molte degli edifici si sono rivelati troppo grandi, costosi e più fotogenici che pratici.

Lo Stadio Nazionale, noto come il Nido degli Uccelli, ha solamente un evento in realizzazione quest'anno: una rappresentazione dell'opera "Turandot" l'8 agosto, il primo anniversario della cerimonia iniziale delle Olimpiadi. La squadra di calcio cinese più importante si è rifiutata di giocarci, affermando che sarebbe imbarazzante utilizzare uno stadio da 91000 posti per delle partite che normalmente attraggono 10000 spettatori. L'edificio, che costa 9 milioni di dollari l'anno di manutenzione, è destinato a diventare un complesso commerciale nei prossimi anni, ha annunciato il proprietario il mese scorso.

Uno stadio da baseball inaugurato la scorsa primavera con una partita tra i Dodgers ed i San Diego Padres è stato demolito. Il proprietario ha dichiarato anch'egli di voler utilizzare il terreno per un centro commerciale.

Tra gli edifici olimpici principali solo il Centro Acquatico Nazionale, soprannominato il Cubo d'Acqua, ha avuto una seconda vita produttiva. E' usato per spettacoli di suoni e luci, con fontane di luci danzanti nelle corsie di nuoto dove Michael Phelps ha conquistato le sue medaglie d'oro.

Tutto intorno al complesso olimpico, ci sono edifici vuoti e cupi, come il centro di informazione dei Giochi, ancora in attesa di occupanti. Una galleria commerciale che si estende per circa un quarto di miglio lungo la strada che parte dal complesso è vuota.

"Hanno voluto costruire 'il più grande al mondo questo' ed "il più grande al mondo quello', ma questi edifici hanno un beneficio economico di lungo periodo pari a zero", sostiene Huang.

Inoltre, lo svolgimento delle Olimpiadi di Pechino ha portato a circa un milione e mezzo di residenti sfrattati dalle proprie case, secondo il Center on Housing Rights and Evictions di Ginevra.

In questa stimolante città di 17 milioni di abitanti, c'è un'insaziabile domanda di case, ma i prezzi rimangono fuori dalla portata di molti residenti. Le case indipendenti in stile americano in comunità recintate con nomi come Versailles, Provende, Arcadia o Riviera, sono in vendita per più di un milione di dollari. All'interno della Fourth Ring Road, la circonvallazione che delimita la parte centrale della città, gli appartamenti di due o tre camere sono offerti a 800000 dollari in condomini come Central Park e Riverside.

"Questi sono prezzi simili a quelli di New York, ma noi siamo cinesi. Non abbiamo quelle somme di denaro", dice Zhang Huizhan, un imprenditore di 55 anni che possiede un'azienda di mobili cinese. Da cinque anni è alla ricerca di un appartamento per lui e la moglie con 150000 dollari a disposizione.

Il salario medio a Pechino è meno di 6000 dollari all'anno.

Louis Kuijis, economista della World Bank a Pechino, sostiene che una mancanza di supervisione da parte del governo sull'industria immobiliare ha spinto i costruttori a dedicarsi solamente al mercato del lusso ignorando il mercato di massa. "Se tu pensi che la domanda è infinita per qualsiasi tipo di costruzione ed hai solamente 200 metri quadri di terreno, costruirai appartamenti di lusso per trarne il profitto maggiore", afferma Kuijis.

Dal canto suo, il governo ha riconosciuto nel 2007 che il mercato immobiliare andava incontro ad una bolla, secondo gli economisti. Nel tentativo di rendere gli immobili più accessibili, furono introdotte delle restrizioni per la proprietà di seconde case e per gli acquirenti stranieri. Ma le misure arrivarono troppo tardi, accellerando il crollo in un mercato ormai debole.

L'Ufficio Municipale di Statistica di Pechino ha riportato che le vendite di case nella città sono scese del 40% l'anno scorso. Gli economisti cinesi prevedono che i prezzi scendano ulteriormente del 15-20% quest'anno a Pechino. Shanghai ha sofferto di un crollo simile.

"Si può guardare a questo processo come una correzione salutare per il mercato", dice Kuijs. Nel lungo periodo, dice, "l'urbanizzazione della Cina ed il suo ulteriore sviluppo porterà ad una crescita della domanda immobiliare molto forte nella città".

Prima che questo accada, la situazione potrebbe peggiorare. Molti degli immobili sono stati finanziati dalle banche cinesi, che hanno evitato di rettificare i prestiti. Nel caso fossero costrette a farlo in futuro, questo avrebbe probabilmente un effetto a catena su tutta l'economia.

"Alla fine, qualcuno deve pagarne le conseguenze", sostiene l'esperto immobiliare Roadman.

Beijing's Olympic building boom becomes a bust

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